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Quelles sont les situations qui permettent ou non l'application d'un taux de TVA réduit de 6%? Cette question se pose notamment en cas de transformation d'un immeuble de bureaux en immeuble à appartements, de la rénovation lourde d'une maison ou encore lors de l'agrandissement d'un bâtiment ancien existant.

La frontière est parfois assez ténue entre les travaux de rénovation d'un bâtiment ancien qui peuvent bénéficier d'un taux réduit de 6% et les travaux de construction d'un nouveau bâtiment qui doivent en principe obligatoirement être facturés avec un taux de 21%. Les commentaires administratifs, jurisprudentiels et doctrinaux sont de ce fait extrêmement nombreux sur le sujet.

En tant que promoteur ou investisseur immobilier, vous devez maîtriser le risque relatif à l’application du taux de TVA sous peine d’annihiler vos marges ou le rendement attendu. Tout projet immobilier de rénovation doit être précédé d’une analyse de la nature et de l’étendue des travaux projetés pour confirmer les taux de TVA applicables.

Taux de TVA normal de 21% lorsqu'il ne subsiste que peu d'éléments du bâtiment ancien 

Tribunal de 1re instance d'Arlon - 25/02/2015

Une personne fait réaliser d'importants travaux de rénovation de son habitation au taux réduit de 6%. L'administration de la TVA est, elle, d'avis qu'il s'agit plutôt de travaux de construction d'un nouveau bâtiment au vu de l'ampleur des travaux. Le litige aboutit devant le tribunal qui donne raison à l'administration.

Pour le juge, c'est à juste titre que l'administration considère qu'il ne subsiste que peu d'éléments du bâtiment ancien [les murs extérieurs ont été abattus, le toit repose sur de nouveaux murs porteurs, un étage supplémentaire a été créé] et que les éléments essentiels de la structure du bâtiment ancien sont à peine identifiables.

Taux de TVA normal de 21% pour la rénovation lourde d'un immeuble ancien 

Appel Gand - 29/03/2011

Le litige porte sur la qualification des travaux immobiliers. Sont-ce des travaux de rénovation d'un bâtiment ancien (soumis au taux de 6% - thèse du contribuable) ou des travaux de construction d'un immeuble neuf (soumis au taux de 21% - thèse administrative)? La cour se rallie à la position administrative selon laquelle même une simple évaluation visuelle rend déjà évident que les travaux exécutés allaient bien plus loin que ce qu'on entend par rénovation.


Taux de TVA réduit de 6% applicable lors de la démolition et la reconstruction d'un bâtiment

Décision anticipée n° 2010.055 - 20 avril 2010

Un taux réduit de 6% est applicable aux travaux de démolition et de reconstruction d'un bâtiment. Le but de cette règle est, outre la stimulation économique, la suppression d'un bâti vétuste pour le remplacer par de l'habitat moderne, sans que cette démolition ne laisse, pendant une longue période, une surface à l'état de terrain vague.

Dans ce cadre, le S.D.A. considère que les travaux immobiliers que font effectuer trois indivisaires en qualité de personnes privées et qui consistent, d'une part, en la démolition d'une maison vétuste et, d'autre part, en la reconstruction à cet endroit d'un ensemble de quatre habitations destinées à la mise en location à des fins privées, peuvent bénéficier du taux réduit de 6% pour les travaux immobiliers.


Taux de TVA normal de 21% pour des travaux de démolition et reconstruction d'une habitation

Q.P. n° 13057 dd. 10/07/2012 - Van Biesen

Le taux réduit de 6 % n'est pas applicable si le contrat de vente présumé et le contrat de démolition et de reconstruction constituent un contrat unique et indivisible ayant pour objectif la vente d'une construction nouvelle dans son état futur de finition. Dans ce cas, il s'agit en effet d'une distinction artificielle des prestations visant uniquement à bénéficier du taux de TVA réduit.


Taux de TVA normal de 21% pour la démolition partielle suivie par la reconstruction d'un nouvel immeuble

Appel Mons dd. 28/10/2011

La reconstruction d'un immeuble après démolition constitue une nouvelle construction soumise au taux de 21% même si les fondations et les caves de l'ancien bâtiment ou des éléments accessoires de sa structure sont maintenus. Il importe peu à cet égard que le nouvel immeuble soit reconstruit dans le même volume et la même surface que l'ancienne construction de l'immeuble.


Taux de TVA normal de 21% pour la démolition partielle suivie par la reconstruction d'un nouvel immeuble

Appel Mons dd. 28/10/2011

La reconstruction d'un immeuble après démolition constitue une nouvelle construction soumise au taux de 21% même si les fondations et les caves de l'ancien bâtiment ou des éléments accessoires de sa structure sont maintenus. Il importe peu à cet égard que le nouvel immeuble soit reconstruit dans le même volume et la même surface que l'ancienne construction de l'immeuble.


Taux de TVA réduit de 6% pour des travaux de transformation d'un immeuble ancien 

Décision anticipée n° 2015.114 du 10/03/2015

La vente, par un constructeur professionnel, d'appartements et de bureaux issus de la transformation d'un immeuble de bureaux peut s'effectuer sous le régime des droits d'enregistrement si les travaux de transformation du bâtiment ne modifient pas radicalement sa nature et sa structure. A contrario, si les travaux de transformation modifient radicalement la nature et la structure de celui-ci, la vente des appartements et des bureaux doit s'effectuer sous le régime TVA.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un grenier en duplex

Décision anticipée n° 2011.406 dd 18/10/2011

Les travaux immobiliers qui consistent à transformer quatre chambres de bonne et un grenier en un appartement duplex peuvent bénéficier du taux de 6%.

En l'espèce, des plans transmis par le demandeur, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer le bâtiment s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. Ces plans montrent que la superficie de la partie ancienne qui subsistera après l'exécution des travaux sera supérieure à la moitié de la superficie totale du logement après la réalisation


Taux de TVA réduit de 6% pour la construction d'un garage

Q.P. n° 533 dd. 25.07.2013 - Temmerman

Le taux réduit de 6% pour les travaux de transformation est réservé aux travaux immobiliers qui se rapportent à un logement proprement dit.

Bien qu'un garage, au sens usuel du terme, n'est pas, en soi, un immeuble d'habitation utilisé comme logement, il est admis que l'application du taux réduit soit possible lorsqu'un garage est intégré dans un immeuble d'habitation ou lorsque, même non attenant, il en fait partie par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire de l'immeuble. Le fait que ce garage soit exclusivement utilisé comme abri à vélos est sans importance.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'une grange en maison d’habitation

Un couple avait construit 6 appartements dans une ancienne grange. L’administration considère qu’il s’agit de l’érection d’un bâtiment neuf (les travaux devaient donc être facturés avec 21% de TVA) alors que le contribuable, lui, soutenait qu’il s’agissait de la rénovation d’un bâtiment ancien, raison pour laquelle les travaux avaient été facturés avec application du taux réduit de 6%. Dans le cas d’espèce, la cour estime que l’administration était en droit de considérer, compte tenu de l’ampleur des modifications (l’intérieur du bâtiment avait été intégralement transformé) portant notamment sur la nature et la structure préexistante du bâtiment ainsi que des coûts exposés, que l’on se trouvait en présence d’une nouvelle construction à laquelle le taux de 21% était applicable (Cour d’appel de Mons du 25/02/2015).


Taux de TVA normal de 21% pour la transformation de garages en habitation

Appel Liège - 27.10.2010

Selon la Cour, le taux réduit ne peut s'appliquer lorsque l'immeuble transformé n'était pas à l'origine un immeuble d'habitation. C'est ce qui ressort, selon elle, du texte même de l'arrêté royal n° 20 en sorte qu'il n'existe aucun doute sur le régime applicable en dépit du texte de la circulaire administrative 6/1986 qui ne lie pas la Cour, laquelle est liée seulement par les textes légaux.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un bâtiment non attenant au logement

Q.P. n° 93 dd 16.01.2012 - De Potter

Le taux de TVA réduit de 6% peut être appliqué aux travaux de transformation d'un bâtiment non attenant au logement (ex. garage, grange, etc.) mais qui font partie dudit logement par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire ou au locataire et qui ne peuvent, de par leur fonction, exister indépendamment de l'habitation principale.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un entrepôt en logements 

Décision anticipée n° 2015.171 du 13/05/2015

Les travaux immobiliers exécutés à un entrepôt en vue de sa transformation en 12 appartements pourront bénéficier du taux réduit de 6% en ce qu'ils s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. En outre, la superficie totale de l'immeuble ne sera pas fondamentalement modifiée.

Par ailleurs, il est de doctrine administrative constante que le fait que le bâtiment acquiert la qualité de « neuf » au regard de la TVA suite à la réalisation des travaux est sans incidence sur le bénéfice du taux réduit.

Un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il finit par posséder les caractéristiques d'un bâtiment neuf. C'est notamment le cas lorsque les travaux entrepris atteignent au moins 60% de la valeur vénale après travaux. Il ne s'agit toutefois que d'une faculté. Le constructeur professionnel, et a fortiori, les assujettis optionnels ne sont donc pas tenus de percevoir les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l'application de la TVA et ils peuvent donc les aliéner sous le régime des droits d'enregistrement.

Voir également la décision anticipée n° 2015.170 du 26/05/2015 et la décision anticipée n°  2015.114 du 10/03/2015 sur le même sujet.


Taux de TVA réduit de 6% pour des travaux d'agrandissement d'une habitation existante 

Tribunal Namur, 27/02/2013

Le taux réduit de 6% est applicable aux travaux de rénovation d'un bâtiment qui, après exécution des travaux, est effectivement utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé.

Dans le cas d'espèce, une société occupe 2/3 de la surface du nouveau bâtiment mais seulement 1/3 de l'ensemble des deux bâtiments après travaux. Il y a donc lieu de savoir si, en cas d'agrandissement d'un bâtiment d'habitation, cette qualification d'occupation « principale » s'applique à l'ensemble du bâtiment après agrandissement ou bien seulement à l'agrandissement lui-même. Vu l'ambiguïté du texte réglementaire, le Tribunal estime devoir appliquer le principe « in dubito contra fiscum » qui lui impose de retenir l'interprétation la plus favorable au contribuable. Le taux de TVA de 6% est donc admis dans son ensemble.


Taux de TVA réduit de 6% pour la construction d'une extension d'une maison de repos 

Décision anticipée n° 2015.042 du 10/03/2015

Une entreprise va réaliser une extension sous forme de nouvelle construction, équipée de logements à assistance, qui fera partie du site existant du centre de services de soins et de logement. L'ancienne partie reste de première importance par rapport à la nouvelle partie, qui ne peut pas fonctionner de manière indépendante par rapport à l'ancienne, dont l'association forme un ensemble cohérent et complémentaire.

Le taux réduit de 6% s'applique à la création [visant l'extension du centre de services de soins et de logement existant] de la nouvelle partie équipée de logements à assistance, pour autant que le projet soumis soit agréé par l'autorité compétente, comme groupe de logements à assistance. Dans l'attente de l'agréation et sous réserve d'une éventuelle révision [par exemple lorsque l'agréation demandée à titre de logements à assistance est définitivement refusée], la perception de la TVA au taux de 6% pourra être a


Taux de TVA normal de 21% pour l'extension d'un bâtiment existant

Q.P. n° 531 du 26.04.2010 - Dirk Van der Maelen

Lorsqu'une transformation, qui n'est pas en soi radicale, d'un bâtiment existant en une habitation unifamiliale est combinée à l'extension de ce bâtiment sous la forme de l'ajout d'une nouvelle partie, l'administration admet que ces travaux soient soumis au taux réduit de 6% pour autant que la superficie totale de la partie ancienne conservée dans la réalisation de l'habitation unifamiliale soit plus grande que la superficie totale de la nouvelle partie, construite. Cependant, lorsque l'extension prévue dans le projet immobilier aboutit à la création de deux habitations distinctes, il est évident que, à concurrence de la seconde habitation, il s'agit de travaux de construction qui ne sont pas visés par le taux réduit.