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Location immobilière taxée - une loi minée et imparfaite

La réglementation TVA sur les locations immobilières devrait être modifiée au 1er janvier 2019. L’exonération des locations immobilières restera la règle générale. Trois dérogations seront introduites : l’option pour soumettre certains loyers à la TVA, la taxation obligatoire des locations de courte durée (avec des exceptions) et la taxation obligatoire ou sur option des locations d’entrepôt selon la qualité du preneur.

A l’examen du texte de loi, l’on ne peut que déplorer des lacunes et des incongruités qui rendront le nouveau dispositif complexe et généreront un contentieux.

Option pour soumettre la location d'un bâtiment avec TVA: un projet partial

Un bâtiment neuf pourra être loué avec TVA moyennant la levée d’une option lorsque le preneur utilise le bien exclusivement pour l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti Toutefois, il y a bâtiment neuf… et bâtiment neuf.  L’option ne pourra être exercée qu’à l’égard de bâtiments, pour faire bref, dont la construction n’a pas débuté avant le 1er octobre 2018.

En d’autres termes, se produira immanquablement la chose suivante : deux bâtiments neufs présents sur le marché immobilier simultanément seront soumis à un régime TVA différent en fonction de la date de début des travaux. Pareille situation nous laisse perplexe tant elle semble peu se soucier du principe d’égalité de traitement devant la loi fiscale dont le respect a maintes fois été sanctionné par la C.J.U.E. et les plus hautes instances judiciaires belges.

Location d'un entrepôt: la liberté totale...uniquement pour les assujettis

La location d’un emplacement pour l’entreposage de biens sera soumise à de nouvelles règles. Par « emplacement pour l’entreposage de biens » il y aura lieu d’entendre des locaux qui sont utilisés pour plus de 50% pour l’entreposage de biens et qui ne sont pas utilisés pour plus de 10% comme espace de vente. Le reste de l’entrepôt peut être affecté à d’autres activités (par exemple des bureaux ou un atelier de fabrication).  Le traitement TVA sera dépendant de la qualité du preneur :

  • Lorsque le preneur est un non-assujetti (p.ex. particulier ou organisme public non-assujetti), la location de l’entrepôt est obligatoirement soumise à la TVA et aucune option ne leur est offerte. On pense prioritairement aux locations de garde-meubles.
  • Lorsque le preneur est un assujetti, la location de l’entrepôt demeure en règle exemptée de TVA (≠ régime TVA actuel). Par dérogation, la location pourra être soumise à la TVA moyennant option. Le fait que le bâtiment soit neuf ou non n’a pas d’importance.

Dans ce cas de figure, le bénéfice de l’option pour la taxation dépendra, non plus du caractère neuf du bâtiment, mais du statut TVA du locataire. Ce faisant, l’on inverse le raisonnement présidant à la portée de la taxation facultative des bâtiments servant à un usage autre que l’entreposage. Un locataire pourrait louer un entrepôt, pour une période supérieure à 6 mois, en exemption de TVA, à condition qu’il s’agisse d’un assujetti. Une personne non-assujettie, jamais.

Par ailleurs, la notion d’entreposage est définie de façon inadéquate. En effet, le seuil de 10% risque de se retourner contre l’intention d’empêcher un abus. Comment distinguer l’espace destiné à la vente et celui destiné à l’entreposage ? Le seuil de 10% est-il opposable à un espace utilisé à des fins autres que celui d’un magasin (p. ex. des bureaux ou une manufacture) ?

La taxation de la location de courte durée...des exceptions à gogo

La location de biens immeubles pour une courte durée (max. 6 mois) sera obligatoirement soumise à la TVA (par ex. la location de salles pour des congrès, séminaires, réunions, fêtes, foires et expositions). La loi prévoira toutefois des exceptions à cette règle générale de taxation. Autrement dit, le législateur prévoit une règle générale (exonération de TVA des locations immobilières), une exception à cette règle (taxation des locations de courte durée) et ensuite une panoplie de dérogations à cette première exception (exemptions de TVA pour certaines situations) renfermant toute une série de pièges !!

Demeureront ainsi exemptées de la TVA :

  • la location d’un logement (on vise notamment ici la location de maison de vacances via AIR BNB) peu importe la qualité du preneur (société ou particulier) ;
  • la location à des particuliers à des fins privées (par ex. la location d’une salle de fête pour un mariage ou une bar-mitsva) ;
  • la location à des organismes sans but lucratif ;
  • la location à des personnes dont les activités sont exemptées de la TVA au titre de l’article 44 §2 du Code TVA (p.ex. le secteur culturel).

La révision de la TVA est portée à 25 ans...ou comment complexifier inutilement

Lorsque la location est soumise à la TVA par voie d’option, le délai de révision de la TVA sera porté, contrairement à l’avis du Conseil d’Etat, de 15 à 25 ans en ce qui concerne la construction ou l’acquisition d’un bâtiment.  Outre la très douteuse conformité de cette nouvelle disposition à l’article 187 de la directive 2006/112/CE (le gouvernement ne ménage pas sa peine pour tenter de se justifier) il y a lieu de relever l’incongruité d’une telle mesure.

Cela signifie qu’un même bâtiment pourra être soumis à un délai de 15 ou 25 ans, selon que la taxation de son exploitation procède de ce nouveau mécanisme optionnel ou d’une autre disposition. Des fractions d’un même bâtiment pourraient être ainsi soumises à un délai de 15 ans tandis que d’autres seraient astreintes au nouveau délai de 25 ans.

Simplification, vraiment ?