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Location immobilière avec services accessoires : Avec ou sans TVA ?

Les locations immobilières sont exonérées de la TVA. Cette notion a été définie par la jurisprudence européenne  et implique que « le propriétaire d’un immeuble cède au locataire contre un loyer et pour une durée convenue, le droit d’occuper son bien et d’en exclure d’autres personnes ». La location immobilière constitue normalement une activité relativement passive liée au simple écoulement du temps, ne générant pas une valeur ajoutée significative qui la distingue d’autres activités qui ont un caractère d’affaires industrielles et commerciales.

Si la rémunération du bailleur qui est liée strictement à la durée d’occupation du bien par le preneur semble le mieux refléter le caractère passif de l’opération de location, il ne saurait en être inféré qu’une rémunération prenant en considération d’autres éléments imposerait d’écarter la qualification de «location de biens immeubles», en particulier lorsque les autres éléments pris en considération ont un caractère manifestement accessoire au regard de la partie de la rémunération liée à l’écoulement du temps ou ne rémunèrent pas une prestation autre que la simple mise à disposition du bien.

Location avec ou sans TVA : un enjeu financier

Lorsque l’activité économique est qualifiée de location immobilière exonérée de TVA, l’entreprise possède la qualité d’assujetti exonéré et ne peut pas récupérer la TVA grevant les frais liés au bâtiment (notamment la TVA sur sa construction et/ou sa rénovation). Dans tous les autres cas, elle dispose du statut TVA d‘assujetti ordinaire avec un droit à déduction intégral.

La qualification correcte de l’activité économique présente donc un véritable enjeu financier pour le contribuable…mais également pour le fisc. C’est la raison pour laquelle cette question fait l’objet d’âpres discussions et que de nombreux cas se terminent devant les cours et tribunaux.

L’affaire

L’affaire portée devant le tribunal est celle d’une entreprise qui proposait l’hébergement des chevaux (pension en prairies) comprenant leur surveillance générale, la nourriture, l’utilisation des pistes, du coin douche ainsi que des anneaux d’attache au mur dans la cour centrale.

L’entreprise considérait qu’il s’agissait d’une location immobilière exonérée de la TVA tandis que l’administration fiscale, elle, réclamait 21% sur l’ensemble de la prestation.

Le tribunal donne raison au contribuable. La caractéristique essentielle de la prestation de services litigieuse est la location à des propriétaires de chevaux de prairies où ceux-ci peuvent abandonner leurs animaux en semi-liberté, tout en veillant eux-mêmes à assurer les soins dont leurs animaux ont besoin. La circonstance que de manière très accessoire, les gérants du manège appelleraient le vétérinaire en cas d’urgence ou les autoriseraient à attacher l’espace d’un instant leur monture à un anneau en rentrant de promenade, n’est pas de nature à remettre en cause la qualification à donner à cette opération, ni n’en ferait, du reste, une opération complexe.

Il ne saurait en être inféré qu’une rémunération prenant en considération d’autres éléments imposerait d’écarter la qualification de «location de biens immeubles» en particulier lorsque les autres éléments pris en considération ont un caractère manifestement accessoire au regard de la partie de la rémunération liée à l’écoulement du temps ou ne rémunèrent pas une prestation autre que la simple mise à disposition du bien.

L’État belge ne s’est pas pourvu en appel et a acquiescé au jugement.

Nos recommandations

Il existe de multiples situations où la limite entre une activité de location immobilière exonérée et une activité soumise à la TVA est malaisée à établir : location de salles de réunion, location d’un fonds de commerce, mise à disposition d’un hall multifonctions en faveur d’organisations d’événements (spectacles, séminaires, congrès, etc.).

Une qualification correcte de l’opération est essentielle afin de déterminer l’étendue du droit à déduction en relation avec cette activité. Il convient de manier les différents concepts tirés de la jurisprudence européenne avec finesse pour éviter l’embardée en cas de contrôle fiscal.

Source

Tribunal de 1ère instance du Luxembourg du 06/09/2017

 

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