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En ce début d’année 2011, nous vous proposons de revenir sur les importants changements survenus au cours de l’année passée dans le secteur immobilier.

Ces nouveautés concernent plus particulièrement : les taux réduits, la distinction entre location immobilière exonérée et mise à disposition taxée, l’étendue du droit à déduction, la TVA sur les terrains.

TVA sur les terrains

Jusqu’au 31 décembre 2010, le Code de la TVA disposait que, à l’occasion de la vente d’un bâtiment neuf et du sol y attenant, seule la cession du bâtiment devait être soumise à la TVA. La cession du terrain faisait nécessairement l’objet de droits d’enregistrement proportionnels.

Depuis le 1er janvier 2011, le Code belge de la TVA est modifié de sorte que la vente simultanée, par la même personne, d’un bâtiment neuf et du « terrain y attenant » est soumise à la TVA. La vente du terrain est taxée au même taux de TVA que celui applicable au bâtiment.

Après une longue réticence, la Belgique s’est ainsi conformée à la jurisprudence de la C.J.U.E. L’Administration a cependant publié une décision précisant la portée qu’elle donne à ce nouveau régime (Décision n°E.T.119.318 dd. 28.10.2010). Il ressort de celle-ci que, dans certaines conditions, la vente de terrains pourra continuer à faire l’objet d’une exemption de TVA et d’une taxation aux droits d’enregistrement, et ce, même si une même personne acquiert un bâtiment neuf et le terrain sur lequel celui-ci est érigé.

Voir FLASH TVA N°71 Maintien des droits d’enregistrement dans certaines situations

Taux réduits

Jusqu’au 31 décembre 2010, il existait cinq dispositions légales permettant, selon des conditions et des modalités diverses, d’appliquer un taux réduit à 6% sur les travaux immobiliers. Parmi ces cinq dispositions, trois d’entre elles avaient une nature temporaire.

Depuis le 1er janvier 2011, deux de ces dispositions ont disparues. La première permettait d’appliquer un taux de 6% sur les travaux de démolition et de reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation, quelle que soit la localisation de l’immeuble en Belgique. La seconde soumettait certains travaux immobiliers à un taux de 6% à concurrence de la première tranche de 50.000€.

Une troisième disposition, elle aussi de nature temporaire, soumet à un taux de TVA de 6% les travaux de rénovation des habitations de plus de cinq ans d’âge. Le gouvernement a prolongé cette mesure pour une durée de six mois (Arrêté royal du 17 novembre 2010). La mesure qui expirait fin de l’année 2010 est donc prolongée jusqu’au 30 juin 2011.

Les deux dernières mesures restent inchangées. Il s’agit de la disposition prévoyant un taux réduit pour les travaux immobiliers relatifs à des immeubles de plus de quinze ans d’âge et de la disposition prévoyant un taux réduit pour les travaux de démolition et reconstruction d’immeubles situés dans certaines communes limitativement énumérées.

L’année 2010 a été marquée par une série de modifications ou de précisions qui gardent toute leur importance pour l’application des dispositions toujours en vigueur.

Ainsi, le taux réduit était auparavant conditionné à ce que les travaux soient réalisés par un entrepreneur enregistré. Si les travaux étaient réalisés par un entrepreneur non-enregistré, le taux de TVA appliqué était donc de 21%. En 2010, le gouvernement a supprimé cette condition d’enregistrement (Arrêté royal du 2 juin 2010).

Il y a quelques mois, le Ministre des finances s’est prononcé sur l’application du taux réduit, lorsque la transformation, qui n’est pas en soi radicale, d’un bâtiment existant en une habitation unifamiliale, est combinée à l’extension de ce bâtiment sous la forme de l’ajout d’une partie nouvelle. L’administration admet que ces travaux soient soumis au taux réduit à 6% pour autant que la superficie totale de la partie ancienne conservée dans la réalisation de l’habitation unifamiliale soit plus grande que la superficie totale de la partie nouvellement construite. Cependant, si l’extension aboutit à la création de deux habitations distinctes, il est évident que, à concurrence de la seconde habitation, il s’agit de travaux de construction qui ne sont pas visés par le taux réduit (Q.P. n° 531 du 26.04.2010 – Dirk Van der Maelen).

Enfin, le Service des Décisions Anticipées a affirmé que les travaux immobiliers que font effectuer trois indivisaires en qualité de personnes privées et qui consistent, d’une part, en la démolition d’une maison vétuste et, d’autre part, en la reconstruction à cet endroit d’un ensemble de quatre habitations destinées à la mise en location à des fins privées, peuvent bénéficier du taux réduit de 6% pour les travaux immobiliers (Décision anticipée n° 2010.055, 20 avril 2010).

Location immobilière exonérée vs. mise à disposition taxée

La jurisprudence belge a récemment fait plusieurs applications de l’arrêt Temco (C.J.U.E., 19 novembre 2004, Temco Europe S.A., C-284/03), rendu par la C.J.U.E. sur la notion de location immobilière. En voici deux exemples :

Cassation, 4 juin 2010, n°C.09.0285.F

Le litige porte sur la mise à disposition par un exploitant d’un hall multifonctions en faveur d’organisateurs d’événements moyennant paiement. Pour l’administration, les conventions avec les organisateurs ont essentiellement pour objet la location de surfaces d’exposition, c’est-à-dire la mise à disposition passive de locaux moyennant une rétribution liée à l’écoulement du temps. Il s’agit d’une location immobilière exonérée de TVA n’ouvrant pas droit à déduction. Les prestations de services accessoires tels que le nettoyage des locaux, les assurances, le personnel technique, d’entretien et d’accueil, la mise à disposition de vestiaires, salles de conférences, etc. constituent des prestations de services distinctes qui doivent être taxées et pour lesquelles il existe un droit à déduction. Tant la cour d’appel que la cour de cassation suivent le raisonnement de l’administration. La fourniture de prestations accessoires n’a pas pour conséquence d’exclure automatiquement le contrat du champ d’application de l’exonération pour location immobilière.

 

Cour d’appel de Bruxelles, 15 avril 2010, n° 2006/AR/3363

A l’inverse de la décision précitée, la Cour d’appel de Bruxelles a décidé, dans une affaire relative à la mise à disposition d’une salle de sport et de fitness, que la convention liant les parties ne pouvait être qualifiée de location immobilière dans la mesure où son objet principal est la valorisation d’un fonds de commerce, autrement dit, la cession du droit d’exercer une activité professionnelle, la location apparaissant comme un accessoire.

Etendue du droit à déduction

Communiqué de presse du Conseil des Ministres du 24 septembre 2010

Le gouvernement a approuvé un projet de loi visant à modifier le Code TVA par une disposition prévoyant que lorsqu’un bien immeuble, faisant partie du patrimoine de l’entreprise d’un assujetti, fait l’objet d’une utilisation mixte (à des fins privées et professionnelles), la TVA sur les dépenses liées à ce bien ne doit être déductible qu’à proportion de son utilisation aux fins des activités de l’entreprise de l’assujetti. En cas d’utilisation mixte, il ne sera dès lors plus possible de déduire immédiatement la totalité de la TVA payée en amont. Cette disposition, qui transpose une directive européenne (Directive n°2009/162 du 22.12.2009), est d’application depuis le 1er janvier 2011.

Cassation, 26 février 2010, n°F.09.0007.F

Le litige porte sur la déduction de la TVA grevant le coût des travaux de voiries réalisés par un  promoteur immobilier pour relier le réseau routier à un complexe commercial alors que ces voiries sont cédées gratuitement à la commune. Selon la cour, un droit à déduction, même partiel, doit être admis lorsque les coûts des services font partie des frais généraux et sont, en tant que tels, des éléments constitutifs du prix des biens ou des services que l’assujetti fournit. De tels coûts entretiennent un lien direct et immédiat avec l’ensemble de l’activité économique de l’assujetti. C’est le cas notamment pour les voiries destinées à relier l’ensemble d’un complexe commercial au réseau routier. La cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Mons.

 

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