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Vous avez un projet de location-financement d'un immeuble et vous souhaiteriez en connaître le traitement TVA, les risques éventuels et, le cas échéant, les pistes d'optimisations possibles?

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Le leasing immobilier: une opération soumise à la TVA si certains conditions sont rencontrées

Le leasing immobilier est un contrat par lequel le donneur achète ou construit un immeuble suivant les instructions du preneur pour en céder à ce dernier la jouissance pour une période plus ou moins longue, qui correspond généralement à la durée d'utilité économique du bien. Pendant la durée du contrat, le preneur paie au donneur une redevance périodique qui représente le capital investi par le donneur, majoré des intérêts et des frais de l'opération. A l'expiration de la durée de la convention, le preneur peut acquérir par une option d'achat, l'immeuble, pour un prix équivalant à la valeur du terrain si les redevances payées pendant la durée du contrat ont permis la reconstitution du capital investi par le donneur, ainsi que la rémunération de ce capital, ou la valeur résiduelle de l'immeuble, si le donneur n'a pas récupéré le capital investi dans l'opération.

On distingue deux conceptions du leasing immobilier : d'une part, le leasing opérationnel (qui s'apparente davantage à une location simple), et d'autre part, le leasing financier. Dans ce dernier cas, les redevances périodiques payées par le preneur permettent la reconstitution intégrale du capital investi par le donneur, les charges de l'opération et le intérêts.Le leasing financier constitue essentiellement une opération de financement d'un investissement immobilier. Le donneur conserve la propriété juridique du bien, ce qui lui garantit la récupération de l'investissement si le preneur connaît des difficultés de paiement ou tombe en faillite. Le preneur quant à lui, est le propriétaire économique du bien, parce qu'il en a la jouissance et surtout supporte le risque de l'investissement.

Les contrats de location-financement d'immeubles sont soumis à la TVA (contrairement aux locations immobilières qui demeurent exonérées de la TVA) pour autant qu'ils répondent aux conditions fixées par l'article 44, §3, 2° b) du Code TVA et l'arrêté Royal n° 30:

  • Le contrat doit concerner des immeubles bâtis, qui sont construits ou acquis par l'entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles, selon les indications détaillées du futur preneur, pour être utilisés par ce dernier dans l'exercice de son activité d'assujetti;
  • La jouissance des bâtiments et du fond sur lequel ils sont érigés doit être consentie au preneur en vertu d'un contrat non résiliable et non translatif de propriété;
  • A l'expiration de ce contrat et moyennant un montant dont les critères de détermination sont fixés dans celui-ci, le preneur doit avoir la faculté d'acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l'objet du contrat;
  • A  l'expiration de la période de révision de quinze ans, le montant total des loyers périodiques à payer par le preneur doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi.

Enjeu TVA

Le contrat de location-financement d'immeubles respecte-t-il les conditions susvisées, notamment en ce qui concerne sa durée, la nature et la destination des biens qui en font l'objet ainsi que les droits et obligations du preneur?

En cas de réponse affirmative, la transaction sera soumise à la TVA et le bailleur aura la qualité d'assujetti ordinaire avec droit à déduction. Dans le cas contraire, l'opération sera exonérée et le bailleur considéré comme un assujetti exempté sans droit à déduction de la TVA ayant grevé la construction du bâtiment.


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Informations parues dans nos Actualités TVA sur le leasing immobilier

Leasing immobilier - Sol attenant

Q.P. n° 5-2170 du 21/04/2011 - Tommelein

Les contrats de leasing immobiliers sont soumis à la TVA à la condition notamment que le montant total des loyers à payer par le preneur permette au donneur de reconstituer intégralement le capital investi.

Pour le Ministre des Finances, le prix d'achat hors TVA du terrain fait partie du capital investi lorsque le donneur en leasing acquiert le bâtiment et le sol y attenant. Par contre, les frais accessoires que le donneur en leasing  a exposé en son nom et pour son compte et qui sont directement liés à l'acquisition du terrain ne font pas partie dudit capital investi lorsqu'il s'agit de frais qui ne sont pas grevés de TVA.


Leasing immobilier - Choix des travaux

Cour d'appel de Bruxelles - Arrêt dd. 18/02/2014

Les contrats de location-financement d’immeubles sont soumis à la TVA exclusivement s’ils respectent une série de conditions cumulatives et notamment celle qui exige que le preneur en leasing définisse de manière détaillée les travaux qu’il souhaite réaliser dans l’immeuble faisant l’objet de la convention. Cette condition peut être rapportée par toutes voies de droit.

La Cour d’appel a dû spécifier que pareille condition implique une intervention active du preneur dans le choix des travaux à réaliser afin d’adapter l’immeuble à ses besoins. Selon la Cour, le fait de confier une mission de direction des travaux de rénovation à un preneur en excluant toute mission d’auteur de projet ou de conception ne suffit pas. Il n’est toutefois pas requis que le preneur doive préciser les conditions techniques des travaux. La circonstance que le futur preneur était connu avant le commencement des travaux n’est pas non plus satisfaisante pour prouver que ces travaux ont été réalisés suivant les indications précises de celui-ci.


Leasing immobilier - Conditions

08/01/2008 - Décision anticipée n° 700.332

Le contrat qui économiquement et juridiquement présente les caractéristiques d'une location-financement ne répond toutefois pas aux conditions prévues par l'Arrêté Royal n° 30 dans la mesure où le montant des loyers périodiques à payer par le preneur ne permettra pas au donneur de reconstituer intégralement le capital investi à l'expiration de la période de quinze ans.

Cette location-financement n'est en conséquence pas soumise à la TVA et tombe dans le champ d'application de l'exemption visée par l'article 44, §3, 2° du Code TVA.